3月下旬樓市成交明顯回升 房企銷售額增速分化大

來源:證券時報網 2022-04-02 10:35中投網 A-A+

  一系列穩地產政策開始顯效,3月重點城市住宅成交面積環比增長近五成,特別是3月下旬,重點城市成交面積明顯回升。不過,從同比看,3月重點城市住宅成交面積仍下降近五成。一季度整體看,百強房企業績規模同比大幅降低47%,各陣營房企業績增速分化較大。

  業內人士認為,在疫情反復、房企推貨節奏安排、消費者購買力缺失等各因素綜合影響下,一季度房企銷售業績表現不佳,市場整體依舊低迷。預計在更多支持政策影響下,二季度市場成交或筑底企穩,同比跌幅也將有所收窄。

  3月下旬成交明顯回升

  在一系列利好政策支持下,3月下旬,重點城市商品住宅成交明顯回升。

  克而瑞研究中心數據顯示,從周度數據看,第10~12周,30個重點監測城市商品住宅成交持續走低,上海、深圳、南京等成交連續三周下滑。第13周,重點城市成交明顯回升,已基本恢復至月初的單周成交規模,深圳、青島等成交放量增長。3月整體來看,30個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長48%,其中,一線城市成交環比增長7%,26個二、三線城市市場成交環比增長56%。

  從同比看,30個重點監測城市商品住宅成交面積跌幅擴至47%,市場整體依舊低迷。

  其中,一線城市市場成交同比跌幅擴至49%。受制于疫情反復,上海、深圳房地產市場處于“半停擺”狀態,成交同比跌幅明顯擴大。北京、廣州成交同樣不及預期,3月上中旬市場表現疲弱,新開盤項目平均去化率低至三成。隨著居民按揭貸款松綁,多數銀行下調房貸利率并縮短放貸周期,3月下旬北京、廣州市場開始回溫,但整體市場熱度較去年同期仍相差甚遠。26個二、三線城市成交同比跌幅擴至46%。六成以上二、三線城市成交同比腰斬,長春、常州等同比跌幅超70%。

  部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩,例如?诔山煌鹊照3%;又如西安成交放量,同比增長32%,新開盤項目平均去化率達50%,高新、港務區等熱點板塊時有項目“日光”。樓市下行壓力大的城市在救市政策落地后市場確有回溫,但持續時間較短,側面印證城市強弱轉化很大程度上取決于市場供求關系。如鄭州,上半月成交明顯回升,但由于樓市供遠大于求,下半月成交再度下滑,新開盤項目平均去化率低至20%。

  房企銷售額增速

  分化較大

  從房企一季度銷售業績看,整體并不理想。

  克而瑞研究中心數據顯示,3月,TOP100房企單月實現銷售操盤金額5115.4億元,環比增長27.4%,增幅明顯低于往年同期;從同比看,降幅達到52.7%,較2月降幅擴大5.5個百分點;相比1月業績規模降低2.6%。累計業績看,1~3月百強房企的整體業績規模同比大幅降低47%,也低于2020年同期水平,一季度開局慘淡。

  中指研究院數據也顯示,1~3月,TOP100房企銷售額均值為162.6億元,同比下降47.2%;其中銷售額超千億房企2家,同比減少3家;超百億房企46家,同比減少30家。TOP100房企權益銷售額均值為119.5億元,權益銷售面積均值為85.1萬平方米,同比分別下降47.6%和48.1%。

  1~3月,不同陣營銷售額增速分化較大,第一、三陣營同比增長。據中指研究院統計,千億以上陣營企業2家,銷售額均值同比下降22.1%。第一陣營(500億~1000億)共2家,銷售額均值同比增長19.4%,在四個陣營中增速最快。第二陣營(200億~500億)有18家企業,銷售額均值增長率為-0.7%;第三陣營(100億~200億)共24家,銷售額均值增長率為6.2%。第四陣營共35家,銷售額均值增長率為-22.3%。

  其中,碧桂園銷售額為1328.9億元,萬科為1045億元,保利發展為888.3億元,融創為724億元。

  二季度市場成交

  或筑底企穩

  對于多數規模房企銷售表現不佳的原因,克而瑞研究中心認為,一方面是受到市場低迷、行業信心不足的影響,另一方面企業自身的推盤及營銷積極性也普遍不高。

  億翰智庫認為原因主要有四方面。一是疫情反復,推貨、看房購房均受影響。二是城市分化差異性存在,需求釋放已無基礎。三是政策嚴格約束下,有效需求難以實現。四是收入和預期負面,購買力不足。此外,房企的推貨節奏,各節點的推貨量安排,貨量的建設施工進展等都是影響企業銷售的關鍵因素。

  近期,中央和地方不斷釋放穩地產信號。國務院金融委強調,要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案。隨后銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作,財政部也表示,今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

  克而瑞研究中心預計,房地產金融政策或將適度控制去杠桿節奏和力度。首先,房企整體融資環境有望明顯改善,國企、央企及優質民企或將更為受益。其次,居民按揭貸款或將繼續松綁,保障剛需滿足改善及新市民購房消費,并給予新市民一定力度的信貸政策支持。

  展望未來,克而瑞研究中心認為,市場底或將在二季度到來,屆時成交或將筑底企穩,同比跌幅也將有所收窄。但基于城市經濟基本面、房地產市場現狀、潛在購房需求及居民購買力等多方面因素,各城市市場或將加劇分化。首先,一、二線城市市場大概將在4、5月回穩。其中,一線城市市場需求及購買力最為堅挺,房地產市場或將率先企穩。二線城市市場需求相對充裕,但居民購買力有所透支,房地產市場或將輪動企穩。其次,三、四線城市市場回穩需要較長時間周期。其中,強三線城市房地產市場或將在下半年乃至年底才能穩住,弱三、四線城市房地產市場或將繼續盤整。

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